Centrumontwikkeling Heuvel Lieshout - Stand van Zaken

17 september 2020

De behandeling in de Commissie Ruimtelijke Ordening

Op 16 september is het ontwerp van De Heuvel als agendapunt in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening behandeld. U kunt de totale presentatie terugkijken op het youtubekanaal van de gemeente Laarbeek via Agendapunt De Heuvel Lieshout. Hieronder leest u een samenvatting op hoofdlijnen.

In aanloop naar ontwikkeling

Ten tijde van het opstellen van de Structuurvisie Groei in Balans (2010) was al een aantal jaren sprake van leegstand aan de Heuvel in Lieshout. De dynamiek die detailhandel met zich meebrengt was en is in de loop der tijd verschoven naar de Dorpsstraat. In de structuurvisie is aandacht gevraagd voor deze situatie. Hierin is de volgende passage opgenomen: ‘Het hart van Lieshout - De Heuvel - klopt niet. Ondanks de herinrichting van de kiosk en omgeving dreigt functionele ontzieling. De gemeente zal initiatieven in de pleinwanden die een positief effect hebben op de aantrekkingskracht van het centrum, vanuit een positieve grondhouding in raad en daad ondersteunen’.
De gemeente nam aanvankelijk dus een ondersteunende rol aan, mede ingegeven doordat de gemeente ter plekke geen grondposities heeft. Het ontbreken van grondposities is een belangrijke beperking voor de mogelijkheden die de gemeente heeft. De markt (eigenaren, ontwikkelaars, investeerders) liet het vervolgens afweten. De gemeente weet dat er is gerekend aan een ontwikkeling (op perceel- en gebiedsniveau), maar dit heeft niet geleid tot concrete initiatieven.

Rialto vastgoedontwikkeling

Daarom heeft de gemeente in 2015 noodgedwongen zelf het initiatief genomen en contact gelegd met een vastgoedontwikkelaar, gespecialiseerd in centrumontwikkeling in kleinere en middelgrote dorpen. Dit heeft in juni 2017 geresulteerd in een intentieovereenkomst met Rialto Vastgoedontwikkeling. Rialto heeft zich sindsdien gewijd aan planontwikkeling van de Heuvel, waaronder de contacten met de grondeigenaren.
Inmiddels heeft in goed overleg met de gemeente een architectenselectie plaatsgehad om de juiste architect bij de gebiedsontwikkeling aan te trekken. De keuze is gevallen op DSA Architecten uit ’s-Hertogenbosch, een bureau dat goed bekend is met het stedenbouwkundig DNA van Lieshout.

Overwegingen bij ingestoken ontwikkeling

Bij de centrumontwikkeling is een aantal overwegingen bepalend geweest voor de invulling:

  • de centrumdynamiek is in de loop der jaren verschoven van de Heuvel naar de Dorpsstraat;
  • het voormalig Rabobank-gebouw oogt gedateerd;
  • er is sprake van langdurige leegstand aan de Heuvel;
  • het aantal potentiële inbreidingslocaties voor woningbouw in Lieshout is beperkt;
  • de huidige supermarkt heeft door een gebrek aan expansieruimte geen toekomstperspectief;
  • Lieshout is al voorzien van een modern medisch centrum en van een Dorpshuis.

Invulling plan

Het plan voor de invulling van het bovenstaande studiegebied bestaat nu uit:

  • Een supermarkt (1600 m2 bruto vloer oppervlak)
  • Winkels of dienstverlening (400 m2 bruto vloeroppervlak)
  • 20 appartementen (de doelgroep is nog niet bepaald)
  • 120 parkeerplaatsen (voor supermarkt en appartementen)

Uitgangspunten voor planinvulling

Bij de uitwerking van het plan heeft de gemeente de volgende uitgangspunten gehanteerd:

  • de nieuwe architectuur dient te passen in de context van Lieshout (voor alle duidelijkheid: de gevelbeelden zijn nog niet uitgewerkt);
  • de supermarkt dient zich ingetogen te presenteren in de pleinwand (geen schreeuwende aanwezigheid)
  • de ontwikkeling dient voor wat betreft het aantal parkeerplaatsen zelfvoorzienend te zijn binnen het aangeduide studiegebied. Deze parkeerplaatsen zijn openbaar toegankelijk.

Planconcept

In het planconcept vormen de supermarkt en appartementen een pleinwand aan de oostzijde van de Heuvel en de Dorpsstraat. De parkeerplaatsen zijn aan de achterzijde. Het gemeentelijk monument Dorpsstraat 2 (de voormalige burgemeesterswoning; aangekocht door Rialto Vastgoedontwikkeling) blijft behouden. Op het dek van de supermarkt wordt een 2e maaiveld gecreëerd dat als verblijfsruimte fungeert voor de bewoners van de appartementen. En aan de zijde van de Dorpsstraat is een inpandige laad- en losruimte opgenomen die in één richting wordt benaderd.
De bouwhoogte van het nieuwe plan is vergelijkbaar met de hoogte van het oude gemeentehuis en appartementengebouw Molenstaete.

Planconcept De Heuvel Lieshout

Planning

Tussen maart en juli 2020 is het plan in diverse sessies besproken met vertegenwoordigers van dorpsraad Lieshout, LIMO, de heemkundevereniging ’t Hof van Liessent en de direct-aanwonenden.
Om tot een gevelbeeld te komen dat past bij het DNA van Lieshout is met de heemkundevereniging afgesproken dat op korte termijn een ateliersessie zal worden georganiseerd, in aanwezigheid van:

  • Heemkundevereniging ’t Hof van Liessent
  • Bond Heemschut
  • Architect DSA
  • Supervisor beeldkwaliteit
  • Rialto Vastgoedontwikkeling
  • Gemeente (wethouder en projectleider)

Doel van deze sessie is om in gezamenlijkheid tot een bij Lieshout passende geveldetaillering en compositie te komen.
Daarna organiseren we een informatiemoment voor alle belangstellenden. De organisatievorm is vanzelfsprekend sterk afhankelijk van de ontwikkeling van de coronamaatregelen.
Het is de bedoeling om het ontwerpbestemmingsplan in de zomer van 2021 aan de gemeenteraad voor te leggen. Afhankelijk van het al of niet volgen van een planologische beroepsprocedure vindt oplevering van het plan dan plaats in 2023 of 2024.

Impressie Heuvel door DSA Architecten

 

Impressie Heuvel  door DSA Architecten